退去立ち合い時に過剰な請求をされないために

ブログをご覧いただきありがとうございます。

今回は退去立ち合いの件でのお話をしようと思います。

賃貸物件には退去する際、室内を入居当時の状態にする義務があります。
しかし、ここで注意したいのが、入居当時とはいっても完全に入居前の状態に戻すことではないという点です。
まずは賃貸物件における「原状回復の義務」について、改めて確認しておきましょう。
 

立会い時、入居者はすべての荷物を運び出し、引っ越しを完了している必要があります。
そして、あらかじめ入居者と決めていた時間になったら、担当者は物件に訪問します。
ほとんどの場合、立ち会うのはオーナーではなく管理会社など不動産会社のスタッフです。
立会いの所要時間は早くて20分程度、時間がかかったとしても1時間程度で終了します。
この立会いでは、主に入居者と損傷部分のチェックを行います。
室内にある傷や汚れが「入居前からあったものか」「入居者によるものか」を担当者と入居者が一緒になって確認します。

傷や汚れが入居前にはなかったことを証明したいのであれば、入居前の状態を写真などに残しておくと良いでしょう。
この際、担当者は修繕にどの程度かかるか、概算で説明しますが、これはあくまで予想金額のため、必ずしもこの通りとはなりません。
そのため、後日請求した金額が立会い時に伝えた概算額とは違ったとしても違法ではありません。

入居者との立会いが完了したら、担当者からオーナーへ損傷部分に関する報告や業者への発注許可の連絡をします。
この連絡では、主に入居者とのやりとりや修繕範囲、おおよその修繕費用や負担額が担当者より報告されます。
ただし、オーナーが立ち会うのであればこれらの報告は不要となります。
退去時の立会いは一回きりです。
自分の目で確かめるためにも、もし同席できるのであれば立会いに参加するのもおすすめです。

基本的に経年劣化など基本的な使い方でついた傷や汚れの修繕費用はオーナーの負担となりますが、入居者の故意や過失によるものは、原状回復費に計上し入居者に請求することが可能です。
オーナー自身が立ち会えばより詳細に把握できるほか、様々な点にも気付けるためトラブルを未然に防ぐことにつながります。
不安であれば、専門家に同席してもらうのも良いでしょう。

修繕やハウスクリーニングなどすべての作業が終了したら、入居者が負担すべき費用の請求を行います。
退去時に最もトラブルが起こりやすいのが、正式な金額を請求するこのタイミングです。
もしも、立会い時に伝えた概算額よりも請求額が高額だった場合、納得できないと難色を示されることがほとんどです。
中には最初に言った額と違っているからと「不当請求ではないか」「騙された」と不満・悪態をついてくる方も少なくありません。
費用請求するのは不動産会社の仕事であるため、オーナー自身が直接何かを言われることはほとんどないでしょう。
不動産会社も、契約書や原状回復ガイドラインにのっとって、正しく請求を行います。
入居前に敷金を受け取っている場合であればそこから充当しますが、最近では入居者獲得のために初期費用が安くなるキャンペーンを行っている物件も多いです。
そのため、事前に敷金を受け取っている物件は少なく、払っていたとしても少額であることから退去後に修繕費用を請求するケースが増えています。

 

借主に請求できるもの

入居者の故意や過失、または不注意によって生じた傷や汚れなど、一般的な使い方では生じない劣化は、請求することが可能です。
例えば、以下のようなケースでは修繕費用を入居者に対し請求できます。

・タバコによる壁紙の変色や室内の臭い
・飲み物をこぼしたなど入居者にミスによってついたシミや汚れ、カビ
・ペットによる壁や床などのひっかき傷
・エアコンの水漏れ放置によるシミや腐食
・掃除不十分によって発生した水回りの水垢やサビ、カビ
・壁に開けた釘やネジの痕

 

経年劣化や通常損耗によるキズや汚れなどの修繕する費用は大家さんが負担しますが、入居者の故意・過失によってついたキズや汚れを修繕する費用は入居者が負担しなければいけません。

 あくまで一例ですが、入居者による管理が不十分だったことで発生した劣化・損傷は、借主の注意義務違反にあたり、修繕費用を請求できます。

いつ請求するかのタイミングは法律で決められていないため、例え退去後に追加請求したとしても特に問題はありません。
万が一拒否されてしまった場合でも、保存行為受忍義務違反に該当するためきちんと請求できます。
 
故意や過失、不注意によって生じた傷や汚れに関する修繕費用は、入居者に対して請求できます。
裏を返せば、それ以外の経年劣化など自然に生じた損傷については借主に請求できません。
 
借主に請求できないもの
 
・壁紙の変色
・画鋲を刺した穴
・家具を設置したことで生じた床や壁の凹み
・フローリングや畳の色褪せ
・耐用年数を過ぎた設備や機器の故障
・紛失以外の鍵の交換費用
・自然災害によって受けた損傷
 
 
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を熟読しておくことによって、トラブルを招くことなく、スムーズに手続きを済ませることが可能になります。
条件によって経年劣化・通常損耗なのか、故意・過失なのかが異なるため、細かいところまで確認しておくことが大切です。

入居された日からキズや汚れ、破損など確認したことは、すべて書面に残しておくことが重要です。
確認した内容を借主が納得したことを証明できるよう、サインをしてもらうことも忘れてはいけません。
また、必要に応じて写真を撮るようにしましょう。
万が一、退去後にトラブルが発生した際に連絡が取れるよう、連絡先を聞いておくことも重要です。

この際、書面に残しておかないと「言った・言ってない」の議論になる恐れがあります。

こちらがご参考になれば幸いです。

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引用：https://www.kousha-chintai.com/blog/knowledge/lease-leave-presence.php