賃貸での騒音に対しての対処法

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近隣騒音による迷惑を受けたと生活者は約６割

環境庁が発表した騒音・振動の状況調査報告によると、近隣騒音による迷惑を受けたと回答した人は全体の60%を超えており、生活者の2人に1人以上が近隣騒音に悩まされていることが明らかになりました。

また、近隣騒音による迷惑を受けたと回答した人を住居形態別にみると、集合住宅在住者が約80%いることから、特に集合住宅の入居者は近隣騒音に悩まされているという実態があります。

集合住宅における騒音の主な発生源は、以下のとおりです。

・洗濯機、掃除機、エアコン室外機などの住宅用機器
・浴室や便所の給排水音、扉の開閉音などの住宅用設備
・テレビ、ピアノ、ステレオなどの音響機器
・人の声や足音、ペットの鳴き声などの生活・行動

これらは生活していくうえで欠かせないことから、気が付かずに迷惑をかけている入居者もいるのが現状です。そのため、不特定多数の入居者が生活する集合住宅は、一戸建てなどに比べ、騒音に関するトラブルが発生しやすい傾向があります。

アパートの貸主として騒音トラブルに対応する際は、どのようなトラブルにどこまで対応し、どこまで責任を持つべきか知っておくことが重要です。

騒音トラブルの問題点

アパートの貸主には、賃借人に対して「使用収益させる義務（民法601条）」があります。これは、アパートの貸主には、入居者が平穏に通常の生活を営める環境を提供する責任があるということになります。

アパートにおける騒音トラブルは、生活するうえで欠かせないものが騒音の発生源となっている場合が多く、アパートの貸主が入居者同士の生活音を互いに遮断させるなど騒音の発生源を排除することは、現実的に不可能です。しかし、騒音トラブルが発生している場合、その原因となっている状況を放置してしまうと、「使用収益させる義務」に反する可能性が出てきます。

アパートの入居者から騒音についての相談やクレームがあった際は、原因となっている入居者に対して適切な方法で注意を促し、騒音トラブルを解消するよう、アパートの貸主として対処していかなければなりません。

貸主による現状確認

・その音に気が付いたのはいつからか（わかる範囲で具体的に）
・どのような音がするのか（機械・設備音、足音、人の声　など）
・音が聞こえる頻度や時間帯（毎日なのか特定の日なのか　など）
・音が聞こえる部屋の位置（上階なのか隣なのか　など）

貸主として騒音トラブルに対応する際は、被害を訴えている入居者が神経質すぎるケースもあることを考慮し、先入観を持たずに現状確認を行いましょう。

被害を訴える入居者やその他の入居者から現状のヒアリングができたところで、より具体的な対策を実施していくことになります。

入居者様は管理会社のまずは報告していただく必要があります。

警察や自治体（役所）、第三者の協力を要請して解決する

話し合いをしても解決しない場合は、警察や自治体（役所）といった第三者の協力を仰ぐ方法もあります。
あまりに非常識な騒音に対しては、警察や自治体が注意してくれる場合があるため、当事者では解決が難しい場合は相談してみましょう。110番は事件性が高く、緊急ですぐに対応が必要な場合の連絡先のため、警察への通報に抵抗がある方もいるかもしれません。その場合は警察相談専用電話の#9110に連絡するのが良いでしょう。
ただし、警察や自治体の対応は地域によって温度差もあるため、必ずしも対応してくれるとは限らないので、注意が必要です。

受忍限度の範囲を超えていたら、騒音元である入居者の賃貸借契約は解除可能な場合も

騒音が受忍限度の範囲を超え、上項『アパートでの騒音トラブルの基本的な対応方法』でご紹介した2段階の注意喚起を行っても、なお改善が見られない場合、「賃貸借契約の解除」ができるかどうかが気になるところです。

賃貸借契約をする際には入居者にも義務が設けられており、賃貸借契約により定められた用法に従って建物を使用しなければならないとされています。これを用法遵守義務といいます。受忍限度の範囲を超えた騒音を発生させている入居者に対しては、該当の入居者との賃貸借契約書において特定の禁止事項を定めていれば、入居者に義務づけられている用法遵守義務違反を理由に賃貸借契約を解除できるケースがあります。

〈騒音トラブルにおける、賃貸借契約の解除を可能とする禁止事項の例〉
・賃借人は騒音などにより他の入居者へ迷惑をかけないように使用する
・大音量でテレビ、ステレオなどの操作を行うことを禁止する

また、賃貸借契約書に上記のような騒音に関する条項がない場合でも、「近隣への迷惑行為をしない」ということ自体が「用法遵守義務」に含まれると考えられることから、賃貸借契約の解除を言い渡すことが可能です。

賃貸借契約が解除できない場合もある

契約違反があったとしても賃貸借契約の解除が認められないケースとしては、「信頼関係を破壊したと認めるに足りない特段の事情」がある場合です。これは、貸主と入居者の信頼関係が破壊されている場合でなければ、賃貸借契約が解除できない場合があるということです。

信頼関係が破壊されている状態とは、トラブルの原因となる入居者と意思疎通がとれず、第三者（警察など）の注意喚起にも応じない状態などを指します。貸主からの再三の注意や、被害を受けている入居者からの通報で何度も警察が出動しているにもかかわらず、原因の入居者が入居態度を改めない場合は、「信頼関係が破壊された」として賃貸契約の解除を請求できる可能性があります。

隣人ガチャといわれるゆえんはこういうことからもあるかと思います。

事前にそういった物件を避けたいとなれば、治安の比較的いい場所や、張り紙等の少ない物件、少し相場の高めの物件、近くに学校が近くない物件といったところを選ぶのが良くなってくるかと思います。

また引っ越しすることにならないためにもご自身で予防線を張っておくことも重要になってきます。

今回はイレギュラーの件についてご説明させていただきました。

ここで当社のおすすめ物件を一部ご紹介致します。

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